鈴縫工業株式会社

よくある質問(土地活用Q&A)

目次

土地活用Q&A

誰でも賃貸経営者になれますか?

どなたにでもはじめることが出来ます。土地をお持ちで(お持ちでなくても最近は 土地を購入されて事業を始める方もいらっしゃいます。) 建築できる要件を満たしていれば経営者になることが出来ます。

賃貸経営は難しそう?

その様なことはありません。賃貸経営には、大きく分けて管理会社に全てを委託するやり方と、 ご自分で直接管理するのと二通りあります。
全てを管理会社に任せ、オーナー様は毎月の賃料が振り込まれるのを確認するだけ。 この委託方法ですとオーナー様は毎月ほとんどすることはありません。 また、オーナー様にお時間にゆとりがあり、入居の募集、集金などを不動産屋さんにお願いして、 清掃などはオーナー様が行う等、経営方法にもいろいろとあります。
オーナー様にはどの経営形態が合っているのか? 相談に乗ってくれるパートナー選びからはじめるのもひとつの方法であると思います。

アパート、マンションは空室があり、供給過剰ではありませんか?

築年数の新旧に係わらず、木造平屋の借家から鉄筋コンクリートの高層マンションまで、 全てを含めて「賃貸住宅」といわれていますので、全体で見るとおおよそ500万戸の供給過剰になりますが、 現在の入居者ニーズに応えられる「賃貸住宅」となると供給過少感があります。 特に新婚さんはこれから新しい生活を始める夢と希望に満ち溢れていますから、 住まいについても夢を満たしてくれるものを探します。必然的に築年数の古いものは敬遠され、 築浅で設備の整ったものを求める傾向にあります。 賃貸住宅は、暮らせればいいから選んで暮らす時代に変わりつつあります。

どのような「賃貸住宅」が求められていますか?

日当たりが良くて、間取りが広くて遮音性、断熱性に優れていること。 特に遮音性は、昼型、夜型、24時間営業型と生活する時間帯が多様化し、 様々な方々が暮らす集合住宅では上下階、両隣の生活音が気になるものです。 最近では転居理由として「音」を上げられる方が少なくありません。
賃貸住宅の建築方法にはいろいろありますが、最も遮音性に優れた構造は、鉄筋コンクリート造です。 鉄筋コンクリートは建設する場所で鉄筋を組み、型枠にコンクリートを流し込んで造りますので 継ぎ目や隙間の無い建物になり、音漏れを減らします。更に気密性が高まるので断熱性が向上し、 コンクリート自体が不燃体なので外部からのもらい火や、万が一のとき類焼を防ぎます。

築年数がたっても高い入居率を保ちたいのですが?

築年数がたったからといって空き室が増えるとは限りません。 デザイナーズマンションのように築30年以上たっても分譲・賃貸ともに高い人気を 保ち続けている建物もあります。大切なのは、競争力のある建物を造ることです。
例えば、今は家族向けに広々間取りの3LDKですが、20年後近くに大学ができ、 ワンルームの需要が増え賃貸市場が変化します。需要にあわせてスクラップ&ビルドする。 なかなかその様なわけにはいきません。そこで、スケルトン・インフィルという考えが 生まれてきます。しっかりした構造体を造り、間取りや内装はその時々にあわせる。 スケルトン=構造体とインフィル=間取り・内装を切り離すことによりひとつの建物で より多くのニーズに応えられ、高い入居率を保つことができます。

建物の維持費って?

修繕維持費のかからない建物はありません。当初建設コストが低くても、 リフォーム費用が高くては事業として成り立ちません。 そこで、Q5でもお答えしましたようにスケルトン・インフィルが有利になります。 給排水管などの設備関係の法定耐用年数は構造体と比べ15年と短く、 必然的にメンテナンスの必要性が出てきます。あらかじめメンテナンスを想定し、 給・排水関係にサヤ管を用い、置き床にするなどすれば メンテナンスコストとリフォームに要する時間を短縮することが容易となります。
このように、建物全体に維持費のかかりにくい建物を建てることも、 賃貸経営としては大切なことです。

賃貸経営は節税効果があるとよく聞きますが本当ですか?

固定資産税については、駐車上などに賃貸住宅を建てると、土地の固定資産税は6分の1、 都市計画税は3分の1と減税になりますが、同時に建物に対しても固定資産税が課税されます。 建物の固定資産税は総工事費の40%〜60%くらいで決まりますので、 2億円でマンションを建てると固定資産税評価額が1億2千万円くらいとなり、 年間170万円くらいの固定資産税がかかってくることになります。
このほかにも1戸あたりの専有面積などで減税になることはありますが、 大切なことは減税効果だけに囚われることなく、 入居者ニーズに応えることの出来る競争力の高い建物を造ることが最も大事なのです。

最近「外断熱」という言葉を耳にしますが?

外断熱とは構造体であるコンクリートの外側を断熱材で覆ってしまう工法です。 これまでの日本のコンクリート住宅の多くは、内断熱工法が一般的でした。 この場合、コンクリートが直接外気にさらされ、日光や風雨、 大気汚染の影響を受けやすくコンクリートの劣化を早めていました。 外断熱工法では断熱材で外から覆われているので、 コンクリートそのものの寿命を延ばすことにもなります。 更にコンクリートは大変蓄熱効果が高いので、外側を覆われることにより、 外気温の影響を受けにくくなり室内の温度が安定し、省エネルギー効果もあります。
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